団地再生/ストック活用

団地再生(賃貸団地)

 賃貸住宅のストックは、全国で現在約2,190万戸ありますが、その約4割がいわゆる「団地」と呼ばれている公団(現UR都市機構)・公社・公営住宅などの公的な住宅です。

 近年においては、大都市圏を中心に、公団住宅などについて、「団地再生」という言葉で団地の建替えなどが進められていますが、団地再生では、単に団地を建替えるだけに留まらず、地域や団地の特性に応じた様々な方法で再生するものです。

 こうした状況から、UR都市機構では、平成19年12月に「UR賃貸住宅ストック再生・再編方針」を策定し、居住者の居住の安定を確保しつつ、地域及び団地毎の特性に応じた再生・再編を行うこととしています。

 URリンケージでは、UR都市機構の団地再生やストック活用に係る業務経験やノウハウを活かし、地域の人口動態や住宅需要といった立地条件などから地域や団地の課題を把握し、高齢者の安心居住や子育て支援、団地コミュニティへの配慮など、地域の求める様々な導入機能を検討し、団地再生計画の策定をお手伝いします。

業務実績:豊四季台団地地区(千葉県柏市)

●【団地再生前の豊四季台団地】
団地再生前の豊四季台団地
国土地理院撮影の航空写真(1988年)

●【団地再生後】
団地再生後

 豊四季台団地は、昭和39年に入居が始まった約4,700戸の大規模なUR都市機構の賃貸住宅団地です。

 この団地では、住宅水準の向上や地域の都市整備課題に対応したまちづくりを推進するため、現在、団地再生事業が進められているところです。

 URリンケージは、こうした周辺地域も含めた団地再生事業を進めるため、下記のような幅広い業務を実施し、地域の街づくりに貢献しています。

  • ○ UR賃貸住宅の住宅地計画
  • ○ 民間事業者の開発誘致のための需要調査
  • ○ センター地区の商業施設計画
  • ○ 道路や公園等の公共施設計画
  • ○ 生活支援サービス向上のための計画
  • ○ 景観づくり、低炭素まちづくりなど行政と連携した計画
  • ○ 居住者とのワークショップ 等

UR支援(居住者説明業務)

 団地再生事業、耐震性を理由とする用途廃止、改修工事等の実施にあたり 、お住まいの方々に対する事業内容や移転に係る条件等の説明や質問対応を行い、理解・協力を得て円滑に推進するための業務

事業実績

・仙台原町市街地住宅(宮城県仙台市)
・札幌北24条市街地住宅(北海道札幌市)
・札幌菊水市街地住宅(北海道札幌市)
・草加松原団地(埼玉県草加市)
・南青山三丁目第二市街地住宅(東京都港区)
・ハイタウン塩浜団地(千葉県市川市)
・大和新倉市街地住宅(埼玉県和光市)
・西川口市街地住宅(埼玉県川口市)
・浜見平団地(神奈川県茅ケ崎市)
・新山下町市街地住宅(神奈川県横浜市)
・砂子市街地住宅(神奈川県川崎市)
・小杉三丁目市街地住宅(神奈川県川崎市)
・多摩ニュータウン諏訪団地(東京都多摩市)
・多摩ニュータウン永山団地(東京都多摩市)
・野菊野団地(千葉県松戸市)
・川口芝園団地(埼玉県川口市)




団地再生(分譲団地)

団地再生(分譲団地)

 長く住み続けてふるさととなった団地も、時間とともに進む建物の老朽化・陳腐化によりいろいろな問題や不満がでてきます。
エレベーターがない団地は、階段の昇り降りがつらくなってきます。
かつては最新の設備であっても現代の一般的な水準と比べると見劣りしますし、間取りや広さも現在の生活スタイルに合わないことがあります。
管理組合で計画的な修繕・改修工事を行っていても、建物の躯体や設備などは徐々に劣化し、やがて物理的な限界が訪れます。
昭和56年までの古い耐震基準で建てられた建物は、大地震に対する耐震性能が不足しているおそれがあります。


管理組合は、団地再生として、まず現状の耐震性能を把握する『耐震診断』を行い、その結果を踏まえて、快適に住み続けるために『修繕・改修』により対応するのか、それとも『建替え』を行うのかを比較検討することになります。


当社は、団地再生を行う管理組合を総合的に支援し、管理組合が多様な選択肢の中からより良い方向性を見出すためにバックアップします。
URの賃貸団地再生で培われた技術とノウハウを活用すると共に、URに関係するグループ会社と連携協力し、耐震診断調査から耐震補強設計、修繕・改修の計画づくり、建替えのコンサル又は事業協力までを行っています。

UR業務の一部を代行・補完して公的事業に携わってきた経験から透明性・公平性を有し、長年の実績から多くの地方公共団体との折衝を経験しています。さらに仮移転先等についてUR賃貸住宅等の情報提供を行っています。

業務実績:団地型マンション再生の円滑化検討業務(国土交通省)

●【団地再生後イメージ】
団地再生後イメージ

 複数の建物からなる団地形式のマンションでは、単棟型マンションと異なる取組みが必要です。団地型マンションの再生に向けて団地管理組合が検討すべき事項や取組み方法を検討し、マニュアル作成を検討しました。




団地再生(分譲団地)の必要性

長く住み続けてきた愛着のある団地も、時間の経過とともに 問題や不満が出てきます。

団地が抱える問題
建物は築年数を経ると、設備や構造が劣化します。
そして社会的な居住水準の上昇に取り残されたものになっていきます。
耐震性・防犯性
・耐震性能が低い
・オートロックがない 等
居住者の高齢化
・バリアフリーではない
・エレベーターがない等
ライフスタイル変化
・駐車場駐輪場が少ない
・若者に人気がない 等
老朽化・陳腐化
・住宅が狭い
・設備が古い 等
団地再生の手法と内容
団地を再生するには、修繕・改修と建替えの
手法があります。
団地再生の手法と内容

修繕とは、建物の性能や機能を回復させること。
      (給排水管の取替え、防水層の取替え等)

改修とは、建物の性能や機能を向上させること。
      (エレベーターの設置、耐震補強等)


建替えとは、現在の建物を取り壊して、
       新たな建物を建設すること。

要求水準の上昇
ライフスタイル変化、設備技術進歩などによって住まいに求められる性能は上昇します。古い建物はその性能に合わなくなっていきます。
増える修繕費用
古い建物では、修繕は費用が多額になったり、水準を回復できなくなったりします。その場合は、改修や建替えを比較検討します。
大規模修繕か 建替えか
次回も十数年ごとの大規模修繕するか、それとも建替えるか、と考える管理組合が多いようです。
建物の寿命と建替え
いつかは修繕・改修では限界が来ます。時期や状況によっては建替えの方が費用対改善効果が高くなります。

組織づくり・手法検討・合意形成・・・長い時間がかかります。
皆さんで 話し合うことから始めましょう。

なるべく早く 話し合いましょう

団地再生は、準備から検討、計画、実施まで長い時間がかかります。
特に建替えの場合は長く、『有志での検討開始から工事完了まで平均7年半』というアンケート結果があります。

団地の将来を考える有志の方々で、又は理事会メンバーで、早くから話し合いを始めることをお薦めします。

検討開始から工事完了までの期間
耐震診断と補強工事

旧耐震基準の建物は地震による大きな被害が生じる可能性があります。耐震診断された方がよいでしょう。耐震性能が低ければ耐震補強工事を行う必要があり、改修にその費用が含まれます。

旧耐震基準とは、昭和56年5月建築基準法改正の前に建築確認を取得した建物です。阪神大震災においても被害を受けました。

 
修繕・改修か 建替えか

修繕・改修と建替えの両方を並行して検討します。それぞれの計画・費用をまとめ、どちらが望ましいかを比較し、どちらか一方を具体に計画するかを定めます。

老朽度と区分所有者の不満・ニーズ等を把握して改善水準を設定します。それを修繕・改修の場合と建替えの場合の改善効果と費用を比較して判断します。




団地再生(分譲団地)の進め方

進め方は、手順にしたがって段階的に行います。

団地再生の進め方・手順


準備段階
有志による研究会
管理規約の改正
検討委員会の発足
有志や理事会レベルによる研究会を経て、管理組合に管理規約の改正と検討委員会の設立を提案します。
管理組合総会決議を経て、活動費用を予算化し、検討委員会を設立します。


検討段階
再生方法の検討
意向調査の実施
再生方針の立案・説明
団地再生推進決議
実現に向けた計画委員会発足
コンサルタント(専門家)の協力を得て修繕、改修、建替えを比較しながら、団地の諸条件に適した再生方法を検討します。
再生方法のどれが望ましいかについて住民意向調査アンケート等を実施します。
意向調査結果を踏まえて、修繕か改修か又は建替えか、全棟か一部か等の再生方針を立案し、住民に説明します。
建物の改修や建替えに向けた活動推進と計画作成費用の拠出を決議します。
一般には3/4以上の賛成が必要です。


計画段階


実施段階
事業協力者等の選定
全棟建替え
棟別建替え
全棟改修
団地全体の活動
事業計画の作成
団地の合意形成
一括建替え決議
建替え事業の実施
団地全体の活動
棟別の活動
再生計画の作成
住棟間の調整
団地の合意形成
棟委員会の発足
事業計画の作成
各棟の合意形成
団地及び再生実施棟での決議
改修・建替え事業の実施
団地全体の活動
改修計画の作成
住棟間の調整
団地の合意形成
改修事業決議
改修事業の実施
団地4/5以上、
各棟2/3以上の賛成決議が必要です。
建替え棟4/5以上の建替え決議と団地3/4以上の承認決議が必要です。
大規模改修工事の実施手続きが必要です。
建替後住棟への入居、又は 改修工事の完了



団地再生(分譲団地)の支援メニュー

私たちが様々な状況に応じて支援します。

アドバイス研究会支援


準備段階
皆様のご相談に応じ、「何から始めたらよいか」等をアドバイスします。必要に応じて研究会へ講師を派遣し、課題抽出や情報共有を支援します。
【支援内容】
・団地再生のご相談対応
・研究会への講師派遣
・団地再生の課題抽出
・管理規約改正の必要性 等
コンサルタント/耐震診断・補強設計


検討段階
専門的な知見・ノウハウ等に基づき、皆様が納得できる計画を提案し、話し合いながら団地再生を最後まで導きます。状況によっては他のコンサルをご紹介します。
【支援内容】
・建替えの計画・費用算定
・修繕・改修の計画・費用算定
・建替え推進決議等 資料作成
・権利変換計画の作成 等
私たちが耐震診断します。耐震性が低い場合は経済性・施工性の高い補強設計を行います。
【支援内容】
・耐震診断
・耐震補強設計
・工事費算出 等
建替え事業協力/修繕・改修


計画段階


実施段階
私たちが建替組合に参加して事業協力者になります。建替組合はURLに保留床を売却し、その費用を事業費に充てることで経済的負担を一部軽減させます。
【支援内容】
・再建建物の保留床の購入・分譲
・関係権利者の合意形成支援
(仮住居紹介、借家人対策相談)
・再建建物の設計・工事等支援等
関係各社が皆様の要求水準に合わせて設計・施工します。研究開発した高度な技術も提供します。
【支援内容】
・共用部分の設計・施工
・共用部分の調査・診断
・専有部分のリフォーム等
団地管理
信頼ある協力会社信頼ある協力会社関係各社が建物の維持管理、そして皆様の団地生活と不動産資産価値を守ります。
【支援内容】
・団地の維持・管理、緊急対応
・生活サポート



団地再生(分譲団地)の準備段階におけるポイント

「団地再生の進め方」は、準備・検討・計画・実施の4段階にわたります。
このうち一番初めの「準備段階」における具体的な着手の事例として次のことが考えられます。
「準備段階」において充分な用意を経て、よりスムースに「検討段階」へ移行することが、事業成功の要です。「準備段階」から是非とも私たちの支援をご活用ください。

アドバイス研究会支援
【ポイント1.合意形成のための組織づくりからはじめる】
研究会からはじめて、総会承認組織へと発展させていきます。
団地再生“研究会”の設置
出発点となる組織です。
理事会内、あるいは有志が理事会と連携して設置します。
団地内への情報浸透
日常のコミュニケーション、広報活動アンケート調査、ワークショップ等の企画を通じ各区分所有者へ団地再生に関する情報を徐々に浸透させます。
団地再生“専門委員会”の設置
次の「検討段階」において相当な経費拠出が想定されます。その前に・・・
検討活動の「資金拠出」「必要性」「組織」に関して総会に提起し、総会承認のもと“研究会”を“専門委員会”に発展させより確かな存在とします。
“専門委員会”を中心とした「検討段階」へ移行
【ポイント2.団地の現況を把握し、組合員が共有することからはじめる】
団地の再生にむけて、現状の課題を皆様で把握し整理することからはじめてみます。
管理の状況
・一括管理か、各棟管理か?
・エレベーター、給排水などの設備の状況は?
・長期修繕計画、および実施状況は?
・修繕積立金の状況は?
・団地内の建物の状況はどうなっているか?
・敷地の共有関係はどうなっているか?
組合の活動状況
・総会・理事会の運営状況(出席状況等は?)
・管理費の滞納状況は?
・空き家、賃貸利用の状況は?
・区分所有者、居住者の世帯、年齢等属性は?
団地内の土地・建物の状況
・団地共有物、附属建物の状況は?
・専有面積や敷地面積とその境界は?
・登記簿による建物・敷地の権利確認
団地および団地周辺状況
・用途地域・高度地区・日影規制等は?
・再建可能容積率と現況使用容積率は?
・都市計画法「一団地住宅施設」の指定は?
・建築基準法「一団地認定」は?
・周辺の不動産相場(マンション、地価等)は?
【ポイント3.管理規約の見直しからはじめる】
団地再生をすすめるにあたり、現行規約のままで支障となるおそれはないか?あらかじめ課題となる点を検証することからはじめましょう。
場合によっては、再生着手の前提条件として総会決議によって適正な規約へ修正する必要が生じることもあります。
国交省の標準規約と見合わせた際に、特に留意すべきと思われる事項のうち代表的なふたつ「専門委員会設置」と「資金拠出」関連をご参考に抜粋しました。
■マンション標準管理規約(団地型)、コメントより
第57条(専門委員会の設置)
 1 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討
   させることができる。
 2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。
第57条関係コメント
  ①専門委員会の検討対象が理事会の責任と権限を越える事項である場合や、理事会活動に認められて
  いる経費以上の費用が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細則の制定が必要な場合等は、
  専門委員会の設置に団地集会の決議が必要となる。 (以下略)
■マンション標準管理規約(団地型)における建替えの検討、修繕積立金等の取り崩し等に係る規約設定について
1)団地管理組合の業務として建替えの検討を位置づけることについて
  「マンション標準管理規約(団地型)」では、「建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に
  関する業務(区分所有法第34条第4号)」が団地管理組合の業務の一部としてあげられています。
  規約の改正を行おうとする場合の参考として下さい。
2)管理費や修繕積立金からの検討費用支出について
  「マンション標準管理規約(団地型)」では、修繕積立金の取崩しが可能な対象として「建物の建替えに
  係る合意形成に必要となる事項の調査(第28条第1項第4号、第29条第1項第4号)」に要する経費が
  あげられています。また、同コメントでは「建替えに係る調査に必要な経費の支出は各マンションの
実態に応じて、管理費から支出する旨管理規約に規定することもできる。(第28 条、第29条関係⑧)」と
  されていますので、規約の改正を行おうとする場合の参考として下さい。
3)棟別の費用支出について(区分経理)
  「マンション標準管理規約(団地型)」では、団地修繕積立金(第28条)と各棟修繕積立金(第29条)として
  区分経理がなされています。今後、棟別に建替えを進めていく場合など、棟ごとに費用負担する方が
  妥当な場合も考えられます。全棟で一括して管理を行っている団地管理組合であっても、棟別の
  区分 経理がなされていれば、費用の負担が明確になり、団地全体での公平性の点からも問題が
  少ないといえるでしょう。
  このように必要があれば、棟別に区分経理する方法の導入を検討しても良いでしょう。
お気軽にお問い合わせください。
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